Perché avere più agenzie ti fa perdere soldi (spiegato semplice)

C’è una convinzione molto diffusa tra i venditori:

“Più agenzie = più possibilità di vendere.”

Sulla carta sembra un’idea logica. Se ci sono più persone che “lavorano per te”, aumentano le probabilità che qualcuno trovi l’acquirente giusto, no?

Purtroppo… no.

Questo è uno dei fraintendimenti più grandi (e più costosi) del settore immobiliare.

La verità — ed è una verità che vedo ogni giorno da professionista — è esattamente l’opposto:

👉 Avere più agenzie diminuisce il valore percepito del tuo immobile.

👉 Allunga i tempi di vendita.

👉 Confonde il mercato.

👉 Riduce drasticamente il tuo potere negoziale.

👉 E molto spesso ti fa perdere soldi, tanti soldi.

In questo articolo ti spiego perché. In modo semplice, concreto, pratico — senza giri di parole!

Un immobile in mano a tutti… è un immobile in mano a nessuno

È il principio base del marketing immobiliare: se un prodotto è di tutti, non è di nessuno.

Quando un immobile è affidato a:

• 3 agenzie

• 5 agenzie

• o, peggio, a chiunque lo chieda

succedono due cose immediate:

1️⃣ Nessuna agenzia investe davvero

Perché investire tempo e soldi su un prodotto che puoi perdere da un momento all’altro?Perché fare foto professionali, video, home staging, marketing, copywriting…se un’altra agenzia può vendere al posto tuo?

Risposta: nessuno lo fa.

2️⃣ Il mercato percepisce bassa qualità

Gli acquirenti non sono sciocchi. Vedono che la stessa casa è pubblicata ovunque, con foto, testi e prezzi diversi. E cosa pensano?

• “Devono essere disperati.”

• “Nessuno la vuole.”

• “Aspetto che scendano.”

La percezione si abbassa, e con essa si abbassa anche il valore.

Perché gli agenti NON investono sugli immobili senza esclusiva

Lavoro da dieci anni in questo settore. Posso dirti, con totale sincerità, quello che accade realmente nelle agenzie:

👉 Un immobile in esclusiva viene trattato come un progetto serio.

👉 Un immobile “a chiamata” viene trattato come un tentativo.

Quando un agente ha certezza che:

• può lavorare in continuità

• può fare marketing

• può investire in servizi professionali

• può portare avanti trattative serie

allora lavora con dedizione.

Quando invece rischia che il giorno dopo la vendita venga conclusa da un’altra agenzia (magari con un cliente che lui ha generato)…che motivazione ha?

Zero.

E non è cattiveria: è economia. È semplice buon senso professionale.

Il caos delle informazioni crea sfiducia (e allontana gli acquirenti seri)

Uno degli aspetti peggiori della vendita “a più agenzie” è la totale incoerenza dell’annuncio sul mercato.

Quando più agenzie pubblicano la stessa casa accade sempre una delle seguenti cose:

• foto diverse

• descrizioni diverse

• misure discordanti

• informazioni contrastanti

• prezzi diversi (!)

  
  

E sai cosa pensa un acquirente quando vede tutto questo?

👉 “C’è qualcosa che non quadra.”

👉 “Non mi fido.”

👉 “Meglio evitare problemi.”

Gli acquirenti seri — quelli pronti ad acquistare — scappano davanti al disordine e all’incertezza!

E indovina chi rimane?

• curiosi

• perditempo

• persone non finanziate

• acquirenti che provano a “tirare il prezzo giù”

  
  

Il mercato migliore… si perde per strada.

Il messaggio implicito: “siamo disperati”

È un punto delicato, ma importantissimo.

Quando un immobile è presente ovunque, gestito da chiunque, promosso senza coerenza…manda un messaggio potentissimo al mercato:

➡️ “Il venditore è disperato.”

E nel mercato immobiliare, la disperazione è come il sangue nell’acqua. Gli acquirenti più aggressivi — quelli che fanno offerte bassissime — si attivano subito.

Risultato?

• offerte ridicole

• trattative infinite

• perdite di tempo

• ribassi continui

• perdita di credibilità

  
  

E soprattutto: perdita di valore.

Una casa percepita come “in sofferenza” perde dal 5 al 20% del suo valore reale.

Il vero motivo per cui le agenzie spingono per avere tutto (ma non investono su nulla)

Questo è un punto che quasi nessuno spiega ai venditori.

Molte agenzie accettano incarichi senza esclusiva perché:

• “meglio averla che non averla”

• “magari capita l’occasione”

• “vediamo se passa un cliente”

Ma NON perché vogliono realmente investire nell’immobile.

Quindi accade una cosa paradossale:

👉 tu credi di avere 5 agenzie che lavorano per te

👉 ma in realtà non ne hai nemmeno una

Hai solo:

• 5 annunci online

• 5 numeri di telefono diversi

• 5 persone che sperano che la vendita arrivi da sola

• 5 gestioni incoerenti

E nessuna vera strategia.

Vendere con più agenzie NON significa “avere più visibilità”

È un altro mito da sfatare.

Oggi la visibilità non dipende dal numero di agenzie.

Dipende:

• dalla qualità delle foto

• dal copy

• dal posizionamento

• dalla strategia

• dai portali utilizzati

• dal marketing attivo

Se 5 agenzie pubblicano la stessa casa…quella non è visibilità.

È inquinamento del mercato.

Gli acquirenti vedono lo stesso prodotto 5 volte, in 5 modi diversi, e si confondono.

E quando un acquirente è confuso…non compra.

La vendita con un’unica agenzia (professionale) è un vantaggio enorme

Quando un immobile viene affidato in esclusiva a un professionista competente, succedono 4 magie:

1️⃣ Una sola versione dei fatti

Foto coerenti, informazioni chiare, narrazione unica. Il mercato percepisce ordine e affidabilità.

2️⃣ Un’unica regia strategica

Nessun caos. Nessuna sovrapposizione. Tutto è coordinato.

3️⃣ Un investimento reale

Foto professionali, video, home staging, marketing. Nessuna agenzia investe così su un immobile che può perdere da un momento all’altro. Su un’esclusiva sì.

4️⃣ Migliori acquirenti, trattative più forti

Gli acquirenti seri si fidano delle case ben presentate. E sono quelli che pagano di più.

Esempio concreto

Un immobile a Mirano era gestito da 7 agenzie contemporaneamente.

Prezzi diversi. Foto pessime. Descrizioni copia-incolla. Annunci ovunque.

Risultato dopo 5 mesi: 0 offerte serie.

Il proprietario era disperato. Convinto che la casa “non piacesse”.

In realtà, la casa era bellissima!

Era la presentazione ad essere disastrosa.

Quando me l’ha affidata in esclusiva, abbiamo rifatto tutto da zero:

• foto professionali

• home staging

• strategia

• copy nuovo

• un unico prezzo

• un’unica narrazione

Venduta in 11 giorni. Senza ribassi.

Questo è il potere della coerenza.

Il prezzo NON scende quando scegli l’esclusiva.

Scende quando c’è confusione.

Molti venditori hanno paura dell’esclusiva perché pensano: “Se affido la casa a una persona sola, perdo possibilità.”

In realtà succede esattamente l’opposto:

• aumenti la qualità

• aumenti la percezione

• aumenti la fiducia degli acquirenti

• aumenti l’efficacia della trattativa

• aumenti la probabilità di vendita veloce

La casa perde valore non quando la gestisce una sola persona. La perde quando tutti la gestiscono… male.

Conclusione: la vendita non è un gioco a chi arriva prima

Molti venditori pensano che avere più agenzie significhi “fare una corsa”. In realtà vendere casa non è una gara tra agenti.

È un progetto. E come tutti i progetti seri, ha bisogno di:

• una strategia

• una regia

• un’unica voce

• una direzione chiara

• responsabilità

• investimenti mirati

Una casa gestita da tutti è una casa trascurata. Una casa gestita da uno, nel modo giusto, è una casa valorizzata.

E quando il tuo immobile è valorizzato, non hai bisogno di correre. 4Hai bisogno di scegliere.

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