L’unico numero che devi guardare prima di fissare il prezzo della tua casa

Quando un venditore deve decidere “a quanto mettere in vendita la propria casa”, quasi sempre guarda le cose sbagliate:

• i prezzi dei vicini

• quello che ha chiesto un conoscente

• il prezzo delle case “simili” sui portali

• ciò che serve ricavare

• il valore emotivo dell’immobile

• il prezzo dell’acquisto successivo

Tutte cose comprensibili, umane, ma mai davvero rilevanti.

La verità è che c’è un solo numero che conta davvero per capire se il tuo prezzo ha senso: un numero che ti dice tutto, senza bisogno di interpretazioni.

Quel numero è:

👉 i giorni di permanenza sul mercato degli immobili simili al tuo.

Un dato semplicissimo. Ma potentissimo. E molto più importante del “valore al metro quadro” o del “quanto ti hanno detto che puoi prendere”.

In questo articolo ti spiego perché questo indicatore è fondamentale e come può salvarti da una vendita lenta, frustrante e, soprattutto, molto costosa.

Perché i giorni di permanenza sul mercato sono più importanti del prezzo?

Perché i giorni di permanenza (DOM – Days On Market) sono la cartina tornasole del mercato vero, non del mercato illusorio dei portali o delle chiacchiere di condominio.

I DOM ti dicono:

• quanto è forte la domanda per case come la tua

• quanto tempo servono per venderle

• quanto è disposto a pagare un acquirente

• quanto è rischioso posizionare il tuo immobile troppo in alto

• se è un periodo favorevole o sfavorevole

E soprattutto:

👉 ti dicono se la tua casa, al prezzo che hai in mente, verrà percepita come un’opportunità…oppure come un problema.

Ed è questa percezione che determina la vendita.

I portali mostrano i prezzi dei “desideri”, non i prezzi reali

Quando un venditore guarda i portali e pensa:

“Le case come la mia sono tutte a 350.000 €”, sta guardando un’illusione.

I portali mostrano:

• gli immobili NON venduti

• i prezzi che le persone vorrebbero ottenere

• case che resteranno online mesi

• annunci fuori prezzo

• immobili che sembrano simili, ma non lo sono

Sai cosa NON mostrano?

👉 I prezzi veri, quelli delle case vendute.

👉 Il tempo che ci hanno messo a vendersi.

Ed è qui che i giorni di permanenza diventano fondamentali.

Se tutte le case della tua tipologia rimangono online 4 mesi…non puoi pensare di vendere in due settimane. E soprattutto: non puoi pensare che il prezzo che vedi sia quello vero!

Il prezzo vero è quello che il mercato ha accettato.

Non quello che è stato proposto!

Come interpretare correttamente i DOM

Facciamo chiarezza.

🟢 DOM basso (7–30 giorni)

Vuol dire che le case come la tua:

• si vendono velocemente

• hanno alta domanda

• hanno un pubblico pronto

• sono appetibili

In questo caso:

👉 un prezzo coerente ti porta offerte immediate.

👉 un prezzo troppo alto ti fa sprecare l’occasione.

🟡 DOM medio (30–90 giorni)

Significa:

• il mercato è selettivo

• la domanda esiste, ma non è esplosiva

• bisogna essere precisi con il prezzo

Qui una scelta sbagliata ti porta a restare online troppo a lungo.

🔴 DOM alto (90+ giorni)

Qui la verità è semplice:

• il mercato è debole

• l’offerta è alta

• la domanda è bassa

Se parti sopra il prezzo corretto… sei morto. Il mercato ti punisce subito.

Perché questo numero determina il successo della tua vendita

Perché i DOM non misurano solo il mercato. Misurano la percezione degli acquirenti.

E la percezione è tutto.

Quando un immobile rimane online:

• 30 giorni

• 60 giorni

• 120 giorni

  
  

…nel cervello degli acquirenti si attiva un meccanismo automatico:

• “Se è ancora lì, c’è un motivo.”

• “È fuori prezzo.”

• “Non piace.”

• “Vediamo se scendono.”

Il risultato?

👉 Il tuo margine di trattativa crolla.

E più passa il tempo, più crolla.

Domanda da un milione di euro: da cosa dipendono i DOM?

Da tantissimi fattori:

— La zona

Mirano ha dinamiche diverse da Salzano, Spinea, Maerne, Mestre.

— La tipologia

Un trilocale ristrutturato si vende più veloce di una villa da ristrutturare.

— Il prezzo corretto

Il 90% delle case sopra prezzo resta online più di 60 giorni.

— La qualità dello shooting

Le foto amatoriali allungano i DOM del 30–50%.

— Il “lancio” dell’immobile

Se non hai una strategia di uscita, perdi l’effetto novità.

— La credibilità dell’annuncio

Più agenzie = DOM altissimi.

— La documentazione

Se mancano informazioni, gli acquirenti si bloccano.

— L’home staging

Riduce i tempi del 40% perché migliora la percezione.

I DOM sono il riassunto di tutto.

Esempio concreto

Un immobile a Mirano: 3 mesi online con 4 agenzie diverse. Prezzo iniziale: 325.000 €.

DOM altissimi: oltre 90 giorni.

Risultato?

• 20 visite

• zero offerte

• svalutazione percepita

• proposte ridicole da 260–270k

  
  

Quando mi è stato affidato in esclusiva:

• ho studiato i DOM

• ho analizzato gli immobili venduti (non pubblicati)

• ho posizionato il prezzo corretto a 299.000 €

• ho lanciato una campagna fotografica e di marketing

• ho dato coerenza alla narrazione

Risultato?

👉 Venduto in 8 giorni, a 295.000 €.

I DOM erano l’ago della bussola. Hanno guidato tutta la strategia.

Il grande errore dei venditori: ignorare i DOM “perché la mia casa è diversa”

Se c’è una frase che sento ogni settimana è questa:

“Sì, capisco… ma la mia casa è particolare.”

E spesso è vero! Molte case sono davvero speciali.

Ma attenzione: il mercato non valuta la tua casa per quello che significa per te...La valuta per come la percepisce prima di vederla.

E la percezione è dominata dai DOM.

Una casa speciale, posizionata male, può bruciarsi in poche settimane.

Una casa normale, posizionata bene, può vendersi in pochi giorni.

Questo dovrebbe far riflettere.

Come usare i DOM per fissare il prezzo giusto

Ecco il metodo pratico:

1️⃣ Individua gli immobili come il tuo

Stessa zona, stessa tipologia, metratura simile, condizioni simili.

2️⃣ Guarda quanti giorni sono stati online prima di sparire

Quel “vuoto” indica che si sono venduti.

3️⃣ Calcola la media

Questo è il DOM reale della tua categoria.

4️⃣ Stabilisci il tuo posizionamento

Se vuoi vendere entro il DOM medio:

👉 prezzo giusto

👉 presentazione impeccabile

👉 strategie professionali

Se vuoi vendere più veloce del DOM:

👉 posizionamento leggermente competitivo

👉 marketing rafforzato

👉 zero errori nella comunicazione

Se parti sopra mercato:

👉 sei fuori gioco già dal primo giorno

Attenzione: i DOM non servono solo per fissare il prezzo

Sono fondamentali anche per:

• capire se la tua casa è già bruciata

• determinare la strategia di rilancio

• capire quando ribassare (e quando NON ribassare)

• valutare le offerte in modo oggettivo

• anticipare il comportamento degli acquirenti

I DOM non sono un numero.

Sono una previsione.

Conclusione: il mercato parla. E parla attraverso un numero solo.

I portali confondono. Le emozioni confondono. I desideri confondono. Le aspettative confondono.

Il mercato, invece, è semplice. E parla chiarissimo.

Se vuoi vendere bene, senza stress e senza svalutare la tua casa, devi guardare un solo numero:

👉 quanti giorni restano sul mercato le case come la tua.

Lì dentro c’è tutto:

• la domanda reale

• la velocità del mercato

• la percezione degli acquirenti

• la verità sui prezzi

• il rischio di bruciare l’immobile

• il potere negoziale

• il valore reale della tua casa

Il resto è rumore.

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