Il notaio controlla tutto? La verità che nessuno dice (e che può salvare la tua vendita)

Quando incontro un nuovo venditore, nove volte su dieci mi dice questa frase:

👉 “Ma il notaio controllerà tutto, vero?”

È una convinzione comprensibile. Nella mente delle persone, il notaio è “quello che verifica”, “quello che tutela”, “quello che controlla che sia tutto a posto”.

Il problema è che questa convinzione è incompleta. E proprio perché è incompleta…è pericolosa.

In questo articolo ti spiego con chiarezza:

• cosa fa davvero il notaio

• cosa NON fa il notaio

• quali rischi corri se ti affidi solo a lui

• qual è il ruolo dell’agente immobiliare serio

• e come evitare blocchi, ritardi e vendite saltate

Perché sì, il notaio è una figura fondamentale.

Ma non è lui a impedire che tu cada nei problemi: sei tu (con un agente competente) che devi evitarli prima.

Il notaio non fa indagini. Controlla ciò che gli dai.

Il notaio non va in Comune. Non apre i fascicoli edilizi. Non confronta lo stato di fatto con i progetti approvati. Non verifica se ci sono pareti spostate, bagni rifatti o ampliamenti non dichiarati. Non controlla sanatorie non presentate. Non analizza la storia dell’immobile.

Il notaio controlla solo i documenti che gli vengono consegnati:

• atto di provenienza

• visura catastale

• planimetria

• certificazioni

• documenti preparati dal tecnico

• relazione notarile

• eventuali sanatorie già fatte

Se un documento manca o è sbagliato, lui lo vede. Ma se un documento “sembra corretto” ma NON corrisponde allo stato reale dell’immobile…

👉 il notaio non può saperlo.

E la responsabilità ricade su di te.

Il notaio verifica la regolarità formale.

La regolarità sostanziale è un’altra storia.

Facciamo chiarezza:

✔ Regolarità formale

Tutti i documenti sono presenti e coerenti tra loro.

✔ Regolarità sostanziale

La casa è davvero conforme a ciò che risulta nei documenti.

Il notaio verifica la forma. Non può verificare la sostanza.

Ed è proprio nella sostanza che si nascondono i problemi:

• tramezze spostate

• bagni aggiunti

• cucine spostate

• chiusure non autorizzate

• verande abusive

• ampliamenti non dichiarati

• errori progettuali

• differenze tra progetto approvato e costruito

Tutte cose che, oggi, possono bloccare una vendita o farla saltare direttamente.

“Tanto la casa è così da sempre” non significa assolutamente nulla

Una delle frasi più pericolose che sento è:

👉 “Ma è così da quando l’abbiamo comprata.”

Non importa. E sai perché?

Perché:

• ciò che è stato fatto 20 anni fa potrebbe non essere autorizzato

• ciò che non era un problema allora, oggi lo è

• ciò che il vecchio proprietario ha tollerato, oggi la banca lo blocca

• ciò che il notaio non vide allora, oggi va verificato diversamente

Il mercato è cambiato. Le banche sono cambiate. I controlli sono cambiati!

“Com’era” non fa testo. Conta com’è oggi rispetto ai documenti ufficiali.

Gli acquirenti di oggi hanno tecnici più attenti (e meno male)

Gli acquirenti seri, quelli che possono davvero comprare, non firmano nulla senza il parere di:

• geometra

• architetto

• ingegnere

• perito della banca

E spesso questi tecnici sono scrupolosi. Molto più scrupolosi del venditore e dell’agente medio.

Ti accorgi della realtà quando un tecnico ti dice:

❌ “Questa parete non risulta.”

❌ “Questo bagno non è registrato.”

❌ “Questa veranda è stata chiusa senza titolo.”

❌ “Questo impianto non è conforme.”

❌ “Serve una sanatoria.”

❌ “Così la banca non eroga.”

E la vendita si blocca. All’improvviso. Senza preavviso.

E sai quando succede? Quando è troppo tardi.

I problemi emergono A FINE trattativa (e fanno crollare tutto)

I guai veri non escono all’inizio. Escono:

• dopo la proposta

• dopo il compromesso

• durante le verifiche tecniche

• quando la banca manda il perito

• quando il tecnico confronta lo stato con gli atti

E a quel punto:

• l’acquirente si spaventa

• si blocca la banca

• la fiducia cala

• la trattativa si congela

• i tempi si allungano

• il mercato si insospettisce

• la casa si brucia

Tutto questo perché si è dato per scontato che “il notaio controllerà”.

Un agente immobiliare serio fa il lavoro molto PRIMA del notaio

E qui sta la vera differenza.

Un agente abilitato, responsabile e competente (non un procacciatore improvvisato)non aspetta che emerga un problema.

Lo PREVIENE.

Come?

✔ Accesso agli atti PRIMA della messa in vendita

Il Comune rivela tutto ciò che non vedi.

✔ Analisi urbanistica approfondita

Differenze tra progetto approvato e stato reale.

✔ Confronto planimetrico

Verifica tra catastale e realtà.

✔ Controllo della provenienza

Successioni, donazioni, divisioni, potenziali criticità.

✔ Coordinamento con tecnici di fiducia

Per capire cosa si può sanare, cosa no, e in che tempistiche.

✔ Anticipazione dei problemi

Non aspetto che emergano: li cerco io.

Questa è tutela vera. Questa è professionalità.

La maggior parte delle trattative che si bloccano… si potevano evitare

E questo è il punto più amaro.

Perché nella mia esperienza, la maggior parte dei blocchi avviene per mancanza di verifica preventiva, non perché la casa abbia “grandi problemi”.

Le situazioni più comuni?

• bagni fatti senza CILA e autorizzazione allo scarico → sanatoria necessaria

• pareti modificate → aggiornamento planimetrico

• cucine spostate → verifica impianti e autorizzazioni

• verande chiuse → abuso edilizio da sanare

• garage trasformati → cambio d'uso non autorizzato

• ampliamenti → mancati aggiornamenti

• agibilità mancante o non aggiornata → da produrre

Tutte cose che si possono sistemare. Tutte cose che si possono prevedere. Tutte cose che si possono risolvere.

Ma non all’ultimo secondo.

Esempio reale

Abitazione indipendente, ottima zona, acquirente perfetto.

Il venditore era convinto che “il notaio avrebbe controllato tutto”.

Quando ho fatto accesso agli atti, ho scoperto:

• un ampliamento mai dichiarato

• una veranda chiusa 15 anni fa senza titolo

• una scala interna aggiunta nel tempo

Problemi seri. Che il notaio avrebbe scoperto solo al rogito. Quindi troppo tardi.

Grazie alla verifica preventiva:

• abbiamo preparato la sanatoria

• sistemato tutte le pratiche

• presentato i documenti corretti

• rassicurato l’acquirente

• portato la vendita al rogito senza intoppi

  
  

Se il venditore si fosse affidato solo al notaio?

La vendita sarebbe saltata.

E con essa l’unico acquirente realmente interessato.

La verità è semplice: il notaio è l’ultimo controllo, non il primo

Ecco la distinzione chiave:

👉 Il notaio verifica che tutto sia in regola per il rogito. Non verifica che tutto sia in regola per la vendita.

Questa differenza può farti perdere:

• soldi

• tempo

• acquirenti

• serenità

La messa in regola, se necessaria, non è compito del notaio. È compito del venditore, supportato da un agente immobiliare che fa le cose nel modo giusto.

Se pensi che il notaio controlli tutto… ti stai mettendo in pericolo!

Non per cattiva volontà del notaio. Non per mancanza di professionalità.

Ma perché non è il suo ruolo.

Il notaio tutela la sicurezza dell’atto. Io tutelo la sicurezza della TUA vendita.

E la tua vendita va protetta:

• prima

• durante

• dopo

Perché una casa non è un oggetto qualunque. E un imprevisto tecnico non è un fastidio: è un rischio enorme.

La verità è che:

👉 le vendite sicure non nascono al rogito. Nascono settimane prima, nei controlli preliminari.

Se sei seguito bene, il notaio è l’ultima tappa di un percorso già sereno.

Se non sei seguito bene, il notaio diventa il punto in cui scopri i problemi.

Troppo tardi.

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